La vraie rentabilité de l’immobilier
Connaissez-vous la vraie rentabilité de l’immobilier (en France) ?
L’immobilier est un placement sympathique, pour lequel bon nombre de français ressentent une attirance certaine.
Il y a de multiples raisons à cela, dont voici selon moi les deux principales :
- L’immobilier c’est concret et familier. De la pierre, de la peinture, un toit, un plancher, des murs, des robinets … c’est un paysage ultra familier
puisque nous vivons tous, forcément, quelque part.
Et qui dit familier dit rassurant ! On a l’impression de s’y connaître parce qu’on le fréquente tous les jours.Rajoutez à cela le côté solide d’une maison ou d’un appartement – à opposer au « volatile » des actions boursières – et nous voici rassurés pour de bon !Au point d’en oublier que les prix de l’immobilier ne vont pas toujours en augmentant.
Que parfois l’immobilier baisse (ou qu’une maison peut devenir totalement impossible à vendre (lorsqu’elle est située en zone inondable ou, histoire vraie rencontrée lors de mes recherches pour mon havre de paix et de bonheur en province, lorqu’une usine de volaille vient s’installer tout à côté !) - L’immobilier, c’est aussi l’occasion pour beaucoup de laisser s’exprimer leur créativité et leur (bon ou mauvais) goût.
Même lorsqu’on loue nu (au contraire d’avec des meubles), on peut avoir à décider de la couleur de la peinture ou du papier peint ; du revêtement du sol ; etc.
C’est donc un investissement créatif, imaginatif et décoratif, où chacun peut se faire plaisir.Je fais partie du lot et j’avoue que décorer les gites dont j’ai récemment fait l’acquisition n’a pas été la phase la plus désagréable du projet !
Voici quelques photos, sur le mode « avant-après » pour que vous puissiez juger par vous-même.
Mais cet investissement, sympathique et compréhensible est-il également rentable ?
Sans rentrer dans la subtilité des calculs de rentabilité, que je vous propose d’explorer lors d’un prochain article, considérons que la rentabilité d’un placement est constitué de deux parties :
- la plus value réalisable sur l’achat (autrement dit la différence entre le prix de vente et le prix d’achat)
- ou les revenus générés par le bien, qui, dans le cas de l’immobilier, s’appellent des loyers.
Voyons la plus-value :
La rentabilité du bien immobilier sera importante si la valeur de revente est largement supérieure à son prix d’achat.
La plupart des acheteurs néophytes vous diront que l’immobilier ne peut faire que monter et qu’investir dans l’immobilier c’est donc se garantir une rentabilité à long terme grâce à la plus value.
En oubliant deux choses : qui dit long terme dit inflation, dont il va falloir tenir compte.
Autrement dit, la question est : est-ce que tous les prix n’ont pas augmenté autant que la valeur de ma maison sur une période donnée ? Si la réponse est « oui », la plus value, corrigée de l’inflation, est égale à zéro !
D’autre part les dernières années ont montré, au grand dam de beaucoup de vendeurs, que l’immobilier pouvait également baisser !
Conclusion : viser la plus value « automatique » liée à l’immobilier est une stratégie risquée et longue, sauf si vous achetez un bien à rénover dans lequel vous faites des travaux qui s’imposent et que vous revendez très vite (dans un délai d’un an) avec plus value. On est alors dans une stratégie active.
Deuxième option pour gagner de l’argent avec l’immobilier : les loyers perçus tous les mois.
Ici encore, les stratégies passives (j’achète et je mets en location sans m’occuper du bien sauf en cas de fuite d’eau ou de changement de locataire) sont peu rémunératrices.
Comptez 3 à 5% de rendement, si tout va bien, avec de la location nue. Ca n’est toujours pas l’affaire du siècle, surtout si l’on considère le flot qu’enquiquinements que peut générer l’immobilier : départs de locataires en série, retard de paiement ou défaut de paiement, chauffe-eau qui rend l’âme…
Un peu plus avec de la location meublée (en particulier si l’on tient compte de la rentabilité après impôt) mais sans atteindre le même niveau de rémunération que la bourse par exemple.
Ca n’est qu’en choisissant un mode de location plus actif telle que la location saisonnière ou la colocation professionnelle, ou en jouant sur de grands volumes (immeuble de rapport) que le rendement de votre bien immobilier pourra grimper à 10 ou 20%.
Ce n’est donc pas l’immobilier en soit qui est rentable ou pas rentable.
La vraie rentabilité de l’immobilier vient de la manière dont vous construisez votre projet, du type de bien que vous achetez (l’immeuble est préférable au lot isolé), de l’énergie que vous êtes prêt (e) à investir dans le projet.
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Emmanuel/ 01.12.2015
J’ai fait deux investissements immobiliers. Un en juillet 2013, un studio dans l’ancien à St-Étienne où j’habite. Il est loué à des étudiants màis souvent vacant de juin à septembre. Je le loue 270€ hors charges pour un prix d’achat de 36000 €. C’est correct. Je gère en direct.
Second investissement en avril 2014. Une maison en Floride, à St Petersburg côte ouest de l’état. Achat 60000$, location 1080$ nets, frais de gestion déduits. La rentabilité est exceptionnelle. Seul problème, je voulais faire un second investissement en Floride mais la banque ne finance plus à l’étranger.
alain/ 01.12.2015
ce que vous dites est juste. On a trop proposé de défiscalisation n’importe ou. Les vendeurs se sont enrichis grassement, mais les particuliers acheteurs d’appartements en ont fait les frais et se trouvent scotchés avec des appartements qui rapportent moins que prévu, dont les frais mensuels s’envolent et dont la valeur de revente baisse. Alors il faut etre extrêmement prudent et visister avant d’acheter
Ce que je n’ai pas fait
Guillaume/ 01.12.2015
Bonjour Nathalie,
Sympa la rénovation, les futurs locataires des gîtes vont apprécier.
Alors pour répondre à ta question, sans hésiter ce sont les immeubles de rapport.
Je suis devenu « rentier » en partant de zéro (fils d’ouvrier, pas d’études supérieures) grâce à l’investissement dans des petits immeubles à crédit. J’arrive à dégager jusqu’à 18% de rentabilité brute en location nue.
Au plaisir
Guillaume
William/ 01.12.2015
Bonjour Nathalie,
Belle réalisation, tu as du goût, c’est très sympa.
En ce qui me concerne, je suis devenu un fan de colocation. Ça permet de ne gérer qu’un lot et de recevoir plusieurs loyers. Je ne crache évidemment pas sur les immeubles de rapport.
Au plaisir,
William
Rumpler Rauscher/ 01.12.2015
Bonjour,
Vos informations sont toujours très claires, merci. Je comprends bien qu’il est nécessaire de réfléchir à son projet avant de se lancer et pour une meilleure rentabilité, l’immeuble de rapport est le plus opportun. Est-ce que l’accès à limmobilier est différent en Suisse? Qu’est-ce qui change? Voici les questions que je me pose.
Nathalie Cariou/ 01.12.2015
Seules les règles d’accès au crédit sont différentes
Mais les principes restent les mêmes
Pour la Suisse comme pour la France
jean christophe/ 01.12.2015
Bonjour,
Une rénovation simple et efficace, la touche de Fred Tabary, n’est pas inocente puisqu’il me semble reconnaître des meubles de maison du monde. Le style atelier a de beaux jours devant lui. Zoner les espaces et utiliser la douceur d’un éclairage indirect aurait pu augmenter le capital coup de cœur…
Nathalie Cariou/ 01.12.2015
Bien vu Jean Christophe
Franchement, le capital coup de coeur y est.
Je retiens le zonigue
Pour les éclairages, j’ai suivi tes conseils : lumières allumées, c’est ce qui est fait
Paul/ 01.12.2015
Bonjour Nathalie,
les 2 techniques, achat revente permettant de réaliser une plus-value et investissement locatif à haut rendement, ne me paraissent pas exclusives l’une de l’autre.
En effet, lorsque l’on souhaite constituer du patrimoine, il faut avoir un minimum d’épargne, c’est ce que peut permet l’achat revente. C’est un peu le premier étage de la fusée selon moi.
Après, il faut « chasser » les bonnes affaires avec des rendements intéressants.
Bonne continuation.
Paul
Nathalie Cariou/ 01.12.2015
La « chasse aux bonnes affaires » est une démarche … à laquelle peu de gens adhèrent.
Ca revient à courir après l’argent … donc à en être prisonnier.
Quel dommage quand on peut rassembler le sens et l’argent !
Je préfère nettement cette deuxième approche. C’est pourquoi mes affaires sont rentables ET utiles (à quelqu’un d’autre qu’à moi même).
Cordialement
Véronique & Bruno/ 01.12.2015
Bonjour Nathalie,
Bravo pour le rendu final du gîte, très attractif ! Les futurs locataires vont être bien installés !
Cette démarche diffère de ce qui se fait habituellement en location, particulièrement en tenant compte du bien-être pour les locataires. Si ce sujet vous intéresse, nous vous invitons à nous contacter.
Bien à vous,
Véronique et Bruno
Eric/ 01.12.2015
Bonjour Nathalie
Très jolie comme déco, moi je suis sur le point d’acheter un 45m2 pour dégager 10% avant impôt j’espère ne pas faire une erreur!
Eric
Véronique & Bruno/ 01.12.2015
Bonjour Nathalie,
Bravo pour le résultat final très décoratif ! Vos futurs locataires vont être heureux ! Votre démarche de proposer
une location qui sort de l’ordinaire se différencie de l’offre habituelle. Si le sujet du bien-être dans l’habitat vous intéresse, nous vous proposons de nous contacter directement.
Bien à vous,
Véronique et Bruno
jerome/ 01.12.2015
bonjour nathalie
super sympa la deco!!
je suis toujours étonner ce que l’on peut faire avec des travaux
bonne fin d’année
jerome
Michèle/ 01.12.2015
Bonjour Nathalie
Bravo pour cette jolie rénovation.
Je suis assez d’accord sur votre concept. Cela va assez dans ma perception « réaliser le comment pour faire le combien ». Quant aux investissements rentables, je préconise toujours une vraie étude sur la géolocalisation du lieu, tant la présence du bien dans une ville, mais aussi dans un quartier et de façon plus précise dans un immeuble. Ce qui permet d’avoir une orientation de rentabilité, mais aussi une évaluation des charges de la copropriété(présentes et à venir), en plus du loyer du prêt immobilier. Il est important que le bien soit bien géré, dans sa partie privative mais aussi dans sa partie collective, car c’est la qualité de l’immeuble qui fera entrer ou pas les futurs acquéreurs… (mauvaises odeurs dans le hall, mauvais entretien du sas d’entrée, concierge, immeuble à basse consommation énergétique…).
Voilà pour ma petite contribution à ce débat.
Bonne soirée
Angélique Capron/ 02.12.2015
Bonjour,
Je suis complètement d’accord avec toi.
Pour avoir une bonne plus value, il faut acheter un bien avec beaucoup de travaux.
Pourquoi?
Le vendeur aura très peu de demande pour l’achat. Les gens ne veulent plus s’embêter à acheter un bien avec des travaux. Mais nous ce que l’on veut c’est acheter moins cher pour le revendre avec une bonne plus-valus.
Angélique Capron
Investir immobilier/ 02.12.2015
Bonjour, merci beaucoup pour votre article et retour d’expérience. Il est vrai que l’immobilier présente une belle opportunité pour générer des revenus « facilement ». Il convient toutefois comme vous l’évoquez dans votre article, savoir calculer un TRI, connaître son marché local etc…
Phil/ 03.12.2015
Bien vu l’espace, bravo Nathalie.
L’immobilier est un bien vaste sujet, pour lequel un simple article de blog ne permet que d’effleurer les composantes. Malgré son aspect sécurisant, il est en effet extrèmement pernicieux et risqué, surtout dans un pays ou les mauvais payeurs restent maitres en ton royaume. Le marché est si étroitement lié a l’économie en général… S’enrichir par l’immobilier est à mon avis un leurre, ou du moins valable sur le très long terme, comme construie une retraite en cotisant. Tout comme l’or est ocnsidéré comme une valeur refuge, l’immobilier va pour placer sa fortune contre des rentes (loyers).
Dans ce cas je préfère les SIIC ou SICAFI, qui rapportent du 6 a 7.5% net avant impot, sans rien a gérer, sans chauffe-eau a changer, ou combats juridiques pour récuperer ses sous ou son bien.
Mais pour ce qu’i est de l’enrichissement, pour acheter de l’Or ou de l’imobilier rentable, et enfin me reposer sur mes lauriers, je mets tout sur des opérations a fort effet de levier, investissement dans des start-ups au travers d’un club. Des plusvalues de plusieurs 100es de % (voire 1000ers) sur certaines… effets de leviers à chaque occasion, et le petit épargnant peut créer une veritable fortune en 4 a 5 ans, pour ensuite investir, oui, sur un ensemble immobilier (personnel ou boursier) comme j’en parle sur mon blog http://bit.ly/1HHpR9g
Bonne fêtes à toi Nathalie, et a vous tous lecteurs.
Guillaume NOEL/ 14.12.2015
Bonjour Nathalie, et ami(e)s lecteurs
Toutes les stratégies comportent des avantages et incovéniants. La vrai question est, a-t-on besoin de liquidité immédiatement ou d’une source de revnu ou les deux?
Cela devrait fixer les idées rapidement quand au choix de sa stratégie.
GN
Lucela/ 25.01.2016
J’investis dans l’immobilier depuis quelques années et j’ai choisi une stratégie à long terme. Je loue mes biens en nu ou en meublé ou en saisonnier. Quand j’achète, je le fais dans l’idée de garder mes acquisitions. Je n’ai jamais fait d’achat-revente, mais pourquoi pas !
Yves/ 05.10.2016
L’immobilier malgré tout tend à voir son marché reprendre c’est tout au moins vrai dans le languedoc roussillon. Les faibles taux d’emprunt liés aux prix bas de l’immobilier aident beaucoup. Un vrai plus pour investir en ce moment quand même.
Il est clair que dans quelques années certains regretteront de n’avoir pas investi à ce moment. location ou vente, tout est bon actuellement pour faire un placement a moyen et long terme.
porte de garage 77/ 01.02.2018
Merci pour les informations ! Un très intéressant article