La vraie rentabilité de l’immobilier
Connaissez-vous la vraie rentabilité de l’immobilier (en France) ?
L’immobilier est un placement sympathique, pour lequel bon nombre de français ressentent une attirance certaine.
Il y a de multiples raisons à cela, dont voici selon moi les deux principales :
- L’immobilier c’est concret et familier. De la pierre, de la peinture, un toit, un plancher, des murs, des robinets … c’est un paysage ultra familier
puisque nous vivons tous, forcément, quelque part.
Et qui dit familier dit rassurant ! On a l’impression de s’y connaître parce qu’on le fréquente tous les jours.Rajoutez à cela le côté solide d’une maison ou d’un appartement – à opposer au « volatile » des actions boursières – et nous voici rassurés pour de bon !Au point d’en oublier que les prix de l’immobilier ne vont pas toujours en augmentant.
Que parfois l’immobilier baisse (ou qu’une maison peut devenir totalement impossible à vendre (lorsqu’elle est située en zone inondable ou, histoire vraie rencontrée lors de mes recherches pour mon havre de paix et de bonheur en province, lorqu’une usine de volaille vient s’installer tout à côté !) - L’immobilier, c’est aussi l’occasion pour beaucoup de laisser s’exprimer leur créativité et leur (bon ou mauvais) goût.
Même lorsqu’on loue nu (au contraire d’avec des meubles), on peut avoir à décider de la couleur de la peinture ou du papier peint ; du revêtement du sol ; etc.
C’est donc un investissement créatif, imaginatif et décoratif, où chacun peut se faire plaisir.Je fais partie du lot et j’avoue que décorer les gites dont j’ai récemment fait l’acquisition n’a pas été la phase la plus désagréable du projet !
Voici quelques photos, sur le mode « avant-après » pour que vous puissiez juger par vous-même.
Mais cet investissement, sympathique et compréhensible est-il également rentable ?
Sans rentrer dans la subtilité des calculs de rentabilité, que je vous propose d’explorer lors d’un prochain article, considérons que la rentabilité d’un placement est constitué de deux parties :
- la plus value réalisable sur l’achat (autrement dit la différence entre le prix de vente et le prix d’achat)
- ou les revenus générés par le bien, qui, dans le cas de l’immobilier, s’appellent des loyers.
Voyons la plus-value :
La rentabilité du bien immobilier sera importante si la valeur de revente est largement supérieure à son prix d’achat.
La plupart des acheteurs néophytes vous diront que l’immobilier ne peut faire que monter et qu’investir dans l’immobilier c’est donc se garantir une rentabilité à long terme grâce à la plus value.
En oubliant deux choses : qui dit long terme dit inflation, dont il va falloir tenir compte.
Autrement dit, la question est : est-ce que tous les prix n’ont pas augmenté autant que la valeur de ma maison sur une période donnée ? Si la réponse est « oui », la plus value, corrigée de l’inflation, est égale à zéro !
D’autre part les dernières années ont montré, au grand dam de beaucoup de vendeurs, que l’immobilier pouvait également baisser !
Conclusion : viser la plus value « automatique » liée à l’immobilier est une stratégie risquée et longue, sauf si vous achetez un bien à rénover dans lequel vous faites des travaux qui s’imposent et que vous revendez très vite (dans un délai d’un an) avec plus value. On est alors dans une stratégie active.
Deuxième option pour gagner de l’argent avec l’immobilier : les loyers perçus tous les mois.
Ici encore, les stratégies passives (j’achète et je mets en location sans m’occuper du bien sauf en cas de fuite d’eau ou de changement de locataire) sont peu rémunératrices.
Comptez 3 à 5% de rendement, si tout va bien, avec de la location nue. Ca n’est toujours pas l’affaire du siècle, surtout si l’on considère le flot qu’enquiquinements que peut générer l’immobilier : départs de locataires en série, retard de paiement ou défaut de paiement, chauffe-eau qui rend l’âme…
Un peu plus avec de la location meublée (en particulier si l’on tient compte de la rentabilité après impôt) mais sans atteindre le même niveau de rémunération que la bourse par exemple.
Ca n’est qu’en choisissant un mode de location plus actif telle que la location saisonnière ou la colocation professionnelle, ou en jouant sur de grands volumes (immeuble de rapport) que le rendement de votre bien immobilier pourra grimper à 10 ou 20%.
Ce n’est donc pas l’immobilier en soit qui est rentable ou pas rentable.
La vraie rentabilité de l’immobilier vient de la manière dont vous construisez votre projet, du type de bien que vous achetez (l’immeuble est préférable au lot isolé), de l’énergie que vous êtes prêt (e) à investir dans le projet.
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