L’évolution du marché immobilier
Dans mes articles précédents, je vous ai donné un aperçu des projets immobiliers que j’ai en vue et comment je comptais le rentabiliser et j’ai partagé avec vous mes premières trouvailles …
Dans cet article :
- je vous dis où j’en suis
- je vous présente les derniers biens visités
- je vous parle de la phase suivante de tout projet immobilier : celui des calculs
- et je vous fais un petit topo sur l’évolution du marché immobilier en France.
Je suis donc retournée, il y a de cela quelques jours, visiter d’autres biens.
Visites préparées par mon assistante avec les agences, suite à des annonces repérées sur Internet.
Un gain de temps immense pour moi car joindre un agent immobilier ressemble assez au parcours du combattant : toujours en rendez-vous, il faut beaucoup de persévérance pour réussir à les joindre … ou même parfois pour obtenir qu’ils vous rappellent.
Cette fois-ci, trois visites au programme.
Dont voici les photos.
Styles différents mais trois biens qui répondent assez précisément au cahier des charges.
Preuve que mes premières visites n’ont pas été inutiles : grâce à elles, je sais maintenant plus précisément ce que je veux – et ce que je ne veux pas – ; ce qui me permet de n’aller visiter que des biens ciblés.
Un surtout, parmi les trois visités, a retenu mon attention.
Je ne vous dirai pas lequel, par superstition et au cas, peu probable certes, où le futur vendeur lirait ces lignes !
J’entre donc dans la phase III de tout achat immobilier : les calculs !
Etape essentielle pour préparer une négociation éventuelle.
Pour ceux et celles qui s’interrogent à ce sujet :
Phase I = définir ses critères de recherche. Qu’est-ce que je veux ?
Phase II = visiter et trouver le bien qui correspond le plus parfaitement aux critères
(A cette étape, un peu de visualisation ne peut pas faire de mal !).
Dans le cas présent, je ne me suis pas précipitée sur mon tableur Excel (le meilleur ami de l’investisseur !).
J’ai un peu de temps devant moi, le marché étant clairement en faveur des acheteurs et le temps jouant pour moi.
Je m’explique : je n’achèterai le bien que j’ai en ligne de mire que si je peux le négocier à un prix correct pour que le projet soit rentable. Soit une assez grosse négociation (autour de 100 000 €uros pour vous donner une idée).
Plus j’attends, plus les vendeurs lâcheront facilement (eux aussi attendent …).
Et si le bien se vend avant, au prix affiché, c’est qu’il n’était pas pour moi.
Rappelez-vous :
Il n’existe pas de bon bien en absolu.
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Il n’existe que de bon bien au bon prix !
Si le prix n’est pas aligné par rapport à vos objectifs de rentabilité, le bien n’est pas intéressant.
Et il faut savoir le lâcher (tout beau qu’il soit éventuellement).
Cela dit, la négociation risque quand même d’être ardue. Donc rien n’est joué d’avance.
D’autant que de nombreux propriétaires n’ont pas encore pris la mesure du retournement du marché immobilier :
1. Celui-ci a baissé sur 2 ans, de 15% en moyenne (variable selon les régions)
2. Il a toutes les chances de baisser encore – de 10 à 15% – sur l’année qui vient.
3. Il se stabilisera ensuite pour quelques années avant de remonter très lentement (1% par an ?)
Je sais, ce sont des hypothèses (en l’occurrence les miennes) puisque personne n’a de boule de cristal.
Mais voyons ce que cela donne, en chiffre, sur une maison proposée à la vente à 250 000 €uros
il y a deux ans …
Aujourd’hui (année N), le prix figurant sur l’annonce est probablement plus proche des 212 000 €uros … si le propriétaire veut réellement vendre.
Dans un an (année N+1), il aura descendu le prix à 180 000 €uros.
Imaginons qu’il ne vende pas à ce prix, trop bas dans sa tête, et qu’il attende une remontée des prix.
Disons 3 ans de stagnation (je suis optimiste) = en année N+4, la maison vaut toujours 180 000 €uros (prix auquel le marché est disposé à l’acheter).
Imaginons maintenant que le marché se revalorise de 1% par an à partir de la 5ème année :
il faudra 20 ans pour que la maison retrouve un prix de marché de 212 000 €uros … et 37 ans pour atteindre de nouveau les 250 000 €uros.
D’accord, entre temps, le marché aura repris des couleurs … mais personne ne sait quand !
A méditer … par les vendeurs (vendez vite !) et les acheteurs (n’achetez pas trop cher, le temps des plus values mirifiques est derrière nous … pour un temps !).
Dans mon prochain article, je vous en dis plus sur les calculs de rentabilité.
Nathalie
