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Immobilier, Investir dans l'immobilier, Investissements, Populaires

Immobilier : Emprunter ou acheter Cash ?

Immobilier emprunter ou acheter cash

Immobilier : Emprunter ou acheter Cash ?
Je voudrais revenir dans cet article sur une fausse croyance concernant l’immobilier :celle qui dit qu’il ne faut pas acheter d’immobilier cash.

C’est ce que j’entends très souvent de la part de personnes qui viennent me consulter : « je ne peux pas emprunter ; donc je ne peux pas faire d’immobilier ».

Drôle de conclusion… même s’il est vrai que l’emprunt est un des intérêts de l’immobilier.
Mais ça n’est pas le seul !

 

Le levier de l’emprunt

L’immobilier offre au banquier une garantie « en dur ».
En cas de défaillance, il peut s’assurer sur l’immeuble et récupérer tout ou partie de l’argent qu’il vous a prêté.
Ce ne serait pas le cas si vous vous serviez de l’argent prêté pour investir en bourse… un retournement de tendance et vous – et lui – avez tout perdu !

C’est la raison pour laquelle les banquiers sont plutôt d’accord de vous prêter dans le cadre d’un achat immobilier.
Et c’est la raison pour laquelle votre capacité d’emprunt constitue un levier de premier ordre pour investir dans l’immobilier.

En effet, même si le crédit n’est pas gratuit (!), emprunter permet d’agrandir sa surface financière.
Au lieu d’investir seulement 20 000 euros (le montant de vos réserves), vous allez pouvoir acheter un bien immobilier pour un montant de 100 000 euros. Et donc obtenir une rentabilité, quand il s’agit d’investissement locatif, sur 100 000 euros au lieu de 20 000.

Mais il ne faut pas confondre rentabilité et cash-flow !
Si la rentabilité est calculée sur la valeur du bien, le montant des mensualités à rembourser va drastiquement diminuer votre cash-flow pendant toute la durée de l’emprunt.

 

Quel critère choisir : rentabilité ou le cash-flow

Raisonner uniquement en fonction du cash-flow (l’argent généré chaque mois) est une mauvaise idée.

Imaginez une maison dont vous avez hérité.
Elle ne vous a rien coûté et vous la mettez en location.
Elle vous rapporte 500 euros par mois.

Vous pourriez être content.e de ces 500 euros et estimez que c’est une bonne affaire, puisque vous gagnez de l’argent.
Sauf que la maison, que vous venez de faire estimer, vaut 300 000 euros.
Vous avez donc un investissement de 300 000 euros qui vous rapporte 6000 euros par an (on va oublier les charges pour les besoins de la démonstration 😊). Soit une rentabilité très faible de 2%.

Concrètement, vous auriez tout intérêt à revendre la maison pour investir ailleurs ces 300 000 euros ! Qui pourrait facilement vous rapporter 20 000 ou 30 000 euros par an.

Ne jamais oublier de calculer la rentabilité de ses investissements !

Faut-il pour autant choisir un investissement rentable mais qui ne rapporte rien – voire qui coûte de l’argent tous les mois ?

Outre que l’argent sorti de votre poche tous les mois s’ajoute au coût du bien (et donc diminue la rentabilité), ce n’est pas ce que j’appelle un investissement « autonome financièrement ».
Au moindre pépin (diminution de vos revenus, chômage, arrêt maladie…), vous pourriez être en difficulté.

Il est donc beaucoup plus intéressant d’investir dans un bien dont le cash-flow sera suffisamment positif pour se suffire à lui-même !

C’est là que vos talents d’investisseur seront à la manœuvre – et où on reconnaîtra les investisseurs formés et avertis des investisseurs amateurs.
Parce que maintenir un cash-flow positif s’obtiendra en :

  • Investissant dans une autre zone géographique
  • Négociant le bien
  • Négociant le crédit
  • Augmentant son apport
  • Changeant de mode d’exploitation
  • Etc.

Investir en cash : une question d’objectif


Vous avez bien compris qu’il est important d’investir dans un bien rentable ; que le crédit est un levier qui permet de faire travailler de l’argent qui ne vous appartient pas … mais que le remboursement des mensualités d’emprunt risque de « manger » tout ou partie de votre cash-flow.

Alors que votre objectif est bien d’obtenir un complément de revenus ou une rente en remplacement de vos revenus d’activité.

C’est là où l’argent dont vous disposez déjà entre en jeu.
Il est bien sûr possible de mettre un peu de cet argent en apport et d’emprunter le reste.
Mais il est aussi possible de mettre la totalité de cet argent pour acheter le bien que vous avez en vue !

En particulier si vous voulez rapidement avoir des revenus issus de votre immobilier locatif.
Ou que vous n’avez pas la possibilité d’emprunter.

Vous investirez alors votre argent à x%, en fonction de la manière dont vous exploitez votre bien… et obtiendrez une rente sans trop d’effort.

La solution la plus simple est parfois la meilleure !
Vous avez un peu d’argent qui attend sur un compte courant ou un livret A… pourquoi ne pas envisager un achat immobilier « cash » et transformer immédiatement cet argent en rente ?

Dites moi dans les commentaires ou directement sous cette vidéo ce que vous inspire l’idée d’investir dans l’immobilier en cash et si vous aviez déjà pensé à cette stratégie.

Vous pouvez également lire les nombreux autres articles qui vous attendent ici sur ce sujet 🙏🏻

septembre 15, 2024/par Justine
1 réponse
  1. Huguette
    Huguette dit :
    septembre 15, 2024 à 11:46 am

    Mon problème est que je suis en Suisse et que les impôts sont en notre defaveur si on possède a 100 0/0. Aussi un leurre ?

    Répondre

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5 propositions pour réduire la dette de la France 5 propositions pour réduire la dette de la France : nécessaires ou injustes ?

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👉🏼 Gel des dépenses publiques en 2026 (sauf pour l’armée)
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Investir, c’est comme planter un arbre : au déb Investir, c’est comme planter un arbre : au début, tu ne vois rien…
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1000 euros d’économies, c’est vraiment pas be 1000 euros d’économies, c’est vraiment pas beaucoup ! 😅
Réfléchissons un instant…
Peut-on s’acheter une voiture avec 1000 euros ? Pas vraiment 
Un ordinateur ultra performant ? Probablement pas
Changer son mode de chauffage pour faire des économies ? Aucune chance que 1000 euros suffisent… 

Mais investir et gagner de l’argent avec seulement 1000 euros… c’est possible ! 🤝🏻

Voici 4 exemples : 
👉🏼 Le crowdfunding immobilier qui rapporte plus que le livret A
👉🏼 La bourse (notamment les ETF) 
👉🏼 La sous-location, une boutique en ligne, un marketing de réseau 
👉🏼 Comme apport pour un achat immobilier (un garage, une place de parking par exemple) 

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#libertéfinancière #éducationfinancière #investir #budget #money
Une abonnée m’a écrit hier :
« C’est rar Une abonnée m’a écrit hier :
« C’est rare que l’investissement locatif ne coûte rien au propriétaire. Y’a la taxe foncière, l’entretien, les impôts... »

Et elle a raison.
👉 Si tu fais de la location nue classique en 2025 avec un crédit à 3,5%, t’as une rentabilité sera désastreuse…
Tes loyers rembourseront à peine l’emprunt.
Et tu devras sortir de ta poche pour les charges (notamment de copro), l’assurance, les frais de gestion, les petits travaux ponctuels, taxe foncière

❌ Mais ça n’est pas parce que la stratégie de location nue ne rapporte pas assez d’argent que l’immobilier est mort…

✅ Ce que tu dois viser aujourd’hui, c’est le haut rendement :Colocation, location courte durée, immeuble de rapport…

🎯 Avec UNE RÈGLE D’OR : que tes entrées d’argent couvrent tes sorties :
- Le remboursement du crédit
- La taxe foncière
- L’entretien du bien
- Les charges (dont celle de copro)
- L’assurance
- La gestion du bien si tu la délègue (à une conciergerie par exemple) 
- Internet / eau / électricité … 
👉🏼 Et après tout ça… l’idéal est même de dégager un cashflow positif 

Mais pour tout ça, il faut calculer ta rentabilité avant d’acheter !
💸 Parce qu’en 2025 c’est ce genre d’immobilier locatif qui te rend libre
Tu veux apprendre à faire de l’immobilier qui rapporte vraiment ? 

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#libertéfinancière #educationfinanciere #immobilierlocatif #locationcourtedurée #cashflow #investissementimmobilier
👉🏼 Option 1 : Bosser pendant 40 ans, achet 👉🏼 Option 1 : 

Bosser pendant 40 ans, acheter ta résidence principale, la rembourser pendant 25 ans…
Et finir avec une maison payée mais une retraite de l’État insuffisante pour profiter de tes vieux jours.

👉🏼 Option 2 : 
Investir dans de l’immobilier locatif dès maintenant.
Laisser les loyers rembourser tes crédits.
Augmenter tes revenus, ton patrimoine, ta liberté.
Et choisir si tu veux bosser… ou pas.
Choisir le moment de ta retraite. Et surtout, choisir ta vie.

💬Dis-moi l’option que tu préfères dans les commentaires 👇🏻
#libertéfinancière #gestionfinancière #éducationfinancière #investir #cashflow
Êtes-vous anti-fragile ? 
Comment construire v Êtes-vous anti-fragile ? 

Comment construire votre indépendance et agir sur : 

👉🏼 vos sources de revenus
👉🏼 votre autonomie professionnelle
👉🏼 votre cadre de vie
La réponse dans mon nouvel épisode de podcast 🎙️

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#libertéfinancière #gestionfinancière #éducationfinancière #investir
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Nathalie CARIOU
Coach en intelligence financière | Finances personnelles, entrepreneuriat, immobilier
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