Immobilier : Emprunter ou acheter Cash ?

Immobilier : Emprunter ou acheter Cash ?
Je voudrais revenir dans cet article sur une fausse croyance concernant l’immobilier :celle qui dit qu’il ne faut pas acheter d’immobilier cash.

C’est ce que j’entends très souvent de la part de personnes qui viennent me consulter : « je ne peux pas emprunter ; donc je ne peux pas faire d’immobilier ».

Drôle de conclusion… même s’il est vrai que l’emprunt est un des intérêts de l’immobilier.
Mais ça n’est pas le seul !

Le levier de l’emprunt

L’immobilier offre au banquier une garantie « en dur ».
En cas de défaillance, il peut s’assurer sur l’immeuble et récupérer tout ou partie de l’argent qu’il vous a prêté.
Ce ne serait pas le cas si vous vous serviez de l’argent prêté pour investir en bourse… un retournement de tendance et vous – et lui – avez tout perdu !

C’est la raison pour laquelle les banquiers sont plutôt d’accord de vous prêter dans le cadre d’un achat immobilier.
Et c’est la raison pour laquelle votre capacité d’emprunt constitue un levier de premier ordre pour investir dans l’immobilier.

En effet, même si le crédit n’est pas gratuit (!), emprunter permet d’agrandir sa surface financière.
Au lieu d’investir seulement 20 000 euros (le montant de vos réserves), vous allez pouvoir acheter un bien immobilier pour un montant de 100 000 euros. Et donc obtenir une rentabilité, quand il s’agit d’investissement locatif, sur 100 000 euros au lieu de 20 000.

Mais il ne faut pas confondre rentabilité et cash-flow !
Si la rentabilité est calculée sur la valeur du bien, le montant des mensualités à rembourser va drastiquement diminuer votre cash-flow pendant toute la durée de l’emprunt.

Quel critère choisir : rentabilité ou le cash-flow

Raisonner uniquement en fonction du cash-flow (l’argent généré chaque mois) est une mauvaise idée.

Imaginez une maison dont vous avez hérité.
Elle ne vous a rien coûté et vous la mettez en location.
Elle vous rapporte 500 euros par mois.

Vous pourriez être content.e de ces 500 euros et estimez que c’est une bonne affaire, puisque vous gagnez de l’argent.
Sauf que la maison, que vous venez de faire estimer, vaut 300 000 euros.
Vous avez donc un investissement de 300 000 euros qui vous rapporte 6000 euros par an (on va oublier les charges pour les besoins de la démonstration 😊). Soit une rentabilité très faible de 2%.

Concrètement, vous auriez tout intérêt à revendre la maison pour investir ailleurs ces 300 000 euros ! Qui pourrait facilement vous rapporter 20 000 ou 30 000 euros par an.

Ne jamais oublier de calculer la rentabilité de ses investissements !

Faut-il pour autant choisir un investissement rentable mais qui ne rapporte rien – voire qui coûte de l’argent tous les mois ?

Outre que l’argent sorti de votre poche tous les mois s’ajoute au coût du bien (et donc diminue la rentabilité), ce n’est pas ce que j’appelle un investissement « autonome financièrement ».
Au moindre pépin (diminution de vos revenus, chômage, arrêt maladie…), vous pourriez être en difficulté.

Il est donc beaucoup plus intéressant d’investir dans un bien dont le cash-flow sera suffisamment positif pour se suffire à lui-même !

C’est là que vos talents d’investisseur seront à la manœuvre – et où on reconnaîtra les investisseurs formés et avertis des investisseurs amateurs.
Parce que maintenir un cash-flow positif s’obtiendra en :

Investissant dans une autre zone géographique
Négociant le bien
Négociant le crédit
Augmentant son apport
Changeant de mode d’exploitation
Etc.

Investir en cash : une question d’objectif

Vous avez bien compris qu’il est important d’investir dans un bien rentable ; que le crédit est un levier qui permet de faire travailler de l’argent qui ne vous appartient pas … mais que le remboursement des mensualités d’emprunt risque de « manger » tout ou partie de votre cash-flow.

Alors que votre objectif est bien d’obtenir un complément de revenus ou une rente en remplacement de vos revenus d’activité.

C’est là où l’argent dont vous disposez déjà entre en jeu.
Il est bien sûr possible de mettre un peu de cet argent en apport et d’emprunter le reste.
Mais il est aussi possible de mettre la totalité de cet argent pour acheter le bien que vous avez en vue !

En particulier si vous voulez rapidement avoir des revenus issus de votre immobilier locatif.
Ou que vous n’avez pas la possibilité d’emprunter.

Vous investirez alors votre argent à x%, en fonction de la manière dont vous exploitez votre bien… et obtiendrez une rente sans trop d’effort.

La solution la plus simple est parfois la meilleure !
Vous avez un peu d’argent qui attend sur un compte courant ou un livret A… pourquoi ne pas envisager un achat immobilier « cash » et transformer immédiatement cet argent en rente ?

Dites moi dans les commentaires ou directement sous cette vidéo ce que vous inspire l’idée d’investir dans l’immobilier en cash et si vous aviez déjà pensé à cette stratégie.

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