Rente ou capital : bien choisir ses investissements

Rente ou capital : bien choisir ses investissements
Êtes-vous de ces investisseurs qui recherchent avant tout la « meilleure méthode pour investir » et obtenir de la rentabilité ?
Avez-vous décidé de faire de l’achat-revente parce qu’on vous a dit que « c’était le meilleur plan pour investir dans l’immobilier » ?
Ou cherchez-vous d’arrache-pied un appartement pour faire de la colocation “parce que c’est la dernière méthode à la mode” ? 

Je rencontre rarement des investisseurs (débutants ou confirmés) qui voient plus loin que la rentabilité et se posent les bonnes questions :

• Quels sont les avantages et les inconvénients de la méthode que j’ai choisie ?
• Correspond-elle à ma situation et aux objectifs que je me suis fixés ?
• Est-ce que le gain obtenu – sous forme de rente ou de capital – est bien ce que je recherche ?

Car s’il y a un critère qui devrait être considéré quand il s’agit de faire le tri parmi les différents types d’investissements, c’est bien celui-ci :

Qu’allez-vous obtenir de votre investissement : Une rente ou un capital ?

Le résultat obtenu n’est pas tout à fait le même – et ne vous apportera pas la même chose !

La Rente : Un Revenu Régulier 

Imaginez que vous achetiez un appartement pour 200 000 €. Vous le louez 1 000 € par mois. Après avoir payé les charges et impôts, il vous reste environ 700 € par mois.
En un an, cela fait 8 400 €, ce qui vous donne un revenu stable tout en gardant votre capital investi dans l’appartement.

L’immobilier locatif, quelle que soit sa rentabilité (ndlr : mon exemple ci-dessus n’est pas des plus réjouissants, j’avoue, avec une rentabilité de 4% !), est l’exemple type d’un investissement qui offre de la rente.

Quels en sont ses avantages ?

1. Un Revenu régulier : Vous percevez chaque mois des loyers et recevez un revenu régulier sans avoir à vendre votre actif. C’est une source de revenu relativement prévisible.
2. Un Revenu Passif : L’immobilier classique (location longue durée) reste une source de revenu relativement passive. Peu de travail, que vous pouvez d’ailleurs déléguer, pour toucher vos loyers.
3. Un investissement « financièrement indépendant » : Dans la mesure où vos entrées dépassent vos sorties, où vos locataires « payent le crédit » avec le montant de leurs loyers, votre investissement est totalement indépendant de vos revenus d’activité. Que vous soyez en activité ou au chômage, votre investissement continuera à vous rapporter de l’argent tous les mois.
4. Un Potentiel de Plus-value « à la fin » : Les loyers payent le crédit… jusqu’à ce que vous décidiez de vendre et d’empocher la plus-value si vous avez gardé votre bien suffisamment longtemps pour qu’il y en ait une.

Mais l’immobilier locatif a aussi quelques inconvénients :

1. La Gestion : Être propriétaire, c’est bien sûr devoir gérer des locataires, les réparations, et les éventuels problèmes de paiement de loyer.
2. les Risques Locatifs : Il y a toujours un risque de vacance locative (périodes où votre bien n’est pas loué) ou de loyers impayés.
3. Les Frais : Les coûts d’entretien, les réparations imprévues, les taxes foncières et autres frais peuvent venir réduire vos gains.

Le Capital : Un Gain Rapide mais Unique

Il y a également une autre façon d’investir dans l’immobilier : c’est l’achat-revente.
Acheter un bien… le transformer (ou pas)… et le revendre avec une plus-value.
On y gagne alors un capital après revente.

Pour quels avantages :

1. La Liquidité : En vendant votre bien, vous récupérez rapidement une grosse somme d’argent, ce qui peut être utile pour réinvestir ou pour d’autres projets.
2. La Flexibilité et la légèreté : Pas de fil à la patte : Vous n’êtes pas attaché à un actif particulier sur le long terme et vous pouvez facilement vous repositionner en fonction des opportunités du marché (sortir du marché immobilier et investir dans les placements financiers par exemple).
3. Moins de Gestion : Pas de locataires et pas de gestion courante à assurer !
   C’est vrai que la gestion des locataires reste souvent la « bête noire » des investisseurs immobiliers… mais on ne choisit pas sa méthode d’investissement pour ÉVITER tel ou tel problème !

Les Inconvénients de l’achat-revente :

1. Un Gain Unique : Une fois le bien vendu, vous n’avez plus de revenu. Il vous faut réinvestir pour générer de nouveaux revenus.
2. Le financement : Les banquiers n’aiment pas l’achat-revente. Un crédit ne sera donc pas si simple à obtenir en annonçant clairement la couleur.
3. La taxe sur la plus-value : Qu’il ne faut pas oublier ! Elle vient en déduction de votre gain.
4. Les Fluctuations du Marché : Le prix de vente peut varier en fonction des conditions du marché, ce qui introduit une part de risque.
5. Un gain en capital : car il s’agit bien d’un inconvénient plus souvent que d’un avantage. Il vous faudra gérer ce capital pour qu’il dure – ou apprendre comment le transformer en rente si vous avez comme projet d’en vivre.

Supposons que vous achetiez une maison à rénover pour 150 000 €, que vous investissiez 50 000 € dans les travaux, et que vous la revendiez pour 250 000 €. Après déduction des frais, vous réalisez un bénéfice net de 30 000 €. C’est un bon coup, mais vous devez maintenant trouver une nouvelle opportunité pour continuer à faire fructifier votre argent.

Alors, quelle est la bonne stratégie ?

Vous avez besoin d’un complément de revenus mensuels ?
La rente (investissement locatif) est probablement la meilleure option. 

Vous avez déjà des revenus suffisants, vous cherchez à vous constituer un apport pour acheter votre résidence principale ou financer les études de vos enfants ?
Viser le capital (achat-revente) pourrait être une meilleure stratégie.

Ajoutez à cela :

• le temps et l’énergie dont vous disposez (l’achat-revente, c’est un « plein temps » sur un court laps de temps alors que le locatif c’est un peu de temps passé sur une longue période) ; 
• les opportunités offertes par votre localisation géographique (il est parfois difficile d’imaginer investir loin de chez soi) ; 
• l’état du marché ;
• les opportunités qui pourraient se présenter.

Dans tous les cas, la dernière méthode à la mode ne sera jamais la « meilleure » méthode pour vous… si elle ne répond pas à vos objectifs et à votre situation personnelle.

Dites-moi dans les commentaires ou directement sous cette vidéo la méthode qui vous semble le plus résonner avec vos propres contraintes ?