Le Crowdfunding Immobilier est-il risqué ?

Le Crowdfunding Immobilier est-il risqué ?

Vous avez peut-être une petite épargne que vous voudriez voir fructifier sans prendre trop de risque.
C’est en tout cas ce que veulent la majorité des épargnants !

Qui se heurtent rapidement à l’équation financière suivante : moins on prend de risque, moins on a de rémunération !
Le livret A est à 3%… zéro risque, une rémunération en apparence plus sympa qu’il y a encore un an ou deux… mais en réalité pas si sympathique que ça quand on compare à l’inflation.

Préférez-vous être rémunéré 1% quand l’inflation est à 1% ?
Ou bien être rémunéré 3% quand l’inflation est à 4 ou 5 ?

On oublie le plus souvent l’inflation pour ne se concentrer que sur le taux d’intérêt !
Comme on oublie souvent les frais d’entrée (sur une assurance vie par exemple) pour ne voir que la rémunération de son placement !

Vous pouvez donc placer votre épargne à 3% de manière totalement sûre.

Ou la placer à 11% dans du crowdfunding immobilier.

Ah oui, mais attention, il y a des risques !

C’est en tout cas ce que certains me rétorquent quand je parle de crowdfunding immobilier.

Alors c’est le moment d’aller vérifier si le crowdfunding immobilier, dont la rémunération est plus que correcte, est un placement risqué ou non…

Qu’est-ce que le Crowndfunding immobilier ?

Cela consiste à prêter de l’argent à un entrepreneur, un promoteur ou un marchand de bien pour qu’il mène à bien son projet. Lui servir de banque en quelques sortes !

Car les banques sont assez frileuses pour prêter à des marchands de bien sur des projets inférieurs à 1 million d’euros.
Trop de paperasse et pas assez de rentabilité… elles préfèrent éviter.

Il existe donc aujourd’hui des plateformes (La première Brique, Anaxago, Homunity…) dont le métier consiste à 

• évaluer les projets des entrepreneurs qui se présentent à elles 
• en faire la publicité (communiquer dessus)
• … pour que des épargnants acceptent de financer les projets retenus.

Vous aurez noté que ces projets :

• Sont des projets immobiliers
• Évalués par un « tiers de confiance » 
• Auxquels vous prêtez de l’argent. 

Immobilier, prêt, évaluation :  trois mots clefs pour diminuer le risque

Le crowdfunding immobilier porte mal son nom : on devrait plutôt parler de crowdlending… car on n’achète pas les parts d’une entreprise (qui pourrait disparaître et vous laisser sur la paille), on lui prête de l’argent.
Et les créanciers d’une entreprise sont toujours nettement mieux protégés que les actionnaires !

Il ne s’agit pas, d’ailleurs, de prêter à n’importe quel type d’entreprise… mais à un promoteur ou à un marchand de bien… Quelqu’un qui veut réaliser une opération immobilière définie dans le temps : il achète un terrain ou un immeuble… il construit, il rénove ou il agrandit… il revend avec une plus-value.
Le promoteur (ou le marchand de bien) aura donc besoin d’argent pour une durée limitée dans le temps : pour acheter et financer les travaux. Mais dès que la revente est faite, il peut rendre le capital emprunté !

Troisième mot clef : l’intermédiaire (la plateforme grâce à qui vous allez pouvoir faire la transaction), qui sécurise le transfert financier, évalue le projet et s’assure des garanties fournies par le porteur de projet.

Rien n’est jamais certain – et nous allons maintenant parler des risques – mais c’est toujours mieux que de prêter de la main à la main, en se basant sur la sympathie que notre interlocuteur nous inspire.

Les risques du Crowdfunding Immobilier

• Est-ce que toutes les plateformes se valent ?

À partir du moment où on passe par l’intermédiaire d’un tiers, la crédibilité de celui-ci est partie intégrante du risque.
Je crois fondamentalement que les plateformes citées plus haut, et toutes celles qui ont pignon sur rue, font correctement leur travail.

Je travaille beaucoup, personnellement, avec la première brique – parce qu’elle est simple d’accès, qu’elle permet d’investir avec un très petit budget et que les dossiers d’évaluation des projets sont clairs et complets.

Mais diversifier ne peut pas faire de mal. En matière d’intermédiaires comme en matière de projets.

• Est-ce que tous les projets se valent ?

Probablement pas.
Il y a de gros (plus d’un million d’euros de financement) et de petits projets (moins de 100 000 €uros).

Des projets de marchands de biens, plutôt basés sur de l’achat revente ; et des projets de promoteurs basés sur de la construction.

Il y a des projets portés par des particuliers et d’autres par des professionnels.

Et bien sûr, à chaque projet sa durée de réalisation, son échéance et sa rémunération.

Car je rappelle que le crowdfunding immobilier ne verse pas de rente : vous prêtez votre argent pour une durée « minimum » indiquée au moment de la signature du contrat et vous le récupérerez à la fin, enrichi des intérêts versés. Entre temps votre argent ne sera pas disponible. Même en cas de « coups durs ». Et vous ne recevrez pas de revenus.

J’ai tendance à penser que les projets portés par des particuliers, qui ont investi leurs propres deniers, sont plus « sûrs ». On fait plus attention quand on a investi son propre argent.

Je choisis aussi de préférence des projets dont la marge est suffisamment importante pour que, s’il y a négociation du prix de revente à l’arrivée du projet, le promoteur ait encore suffisamment d’argent dans ses poches pour payer ses créanciers.

• Est-ce qu’il y a un risque de ne jamais revoir son argent ?

Il ne vous aura pas échappé que le marché immobilier est devenu plus difficile  : moins d’acquéreurs susceptibles d’obtenir leur financement…. moins de transactions et des prix qui baissent.

Donc objectivement, un promoteur ou un marchand de biens pourrait être confronté à une durée de transaction plus longue que prévue : mettre plus de temps que prévu pour revendre ce qu’il a construit ou réhabilité.

Pour autant, est-ce que vous pourriez perdre tout l’argent investi ?

Ce sera le cas si le promoteur fait faillite avant de vous avoir remboursé.
Cela peut se produire… mais avec une probabilité beaucoup plus faible que le risque de retard évoqué ci-dessus.
Si le marché est difficile, si certains gros promoteurs ont de réelles difficultés financières, cela ne signifie pas pour autant que TOUTES les transactions immobilières ont disparu. Ou qu’il n’y a plus AUCUN acquéreur.

Le marché existe toujours et la prime est aux investisseurs agiles.

En conclusion, j’insisterai sur le fait que rien dans la vie n’est “sans risque” !
Même ne rien faire est risqué… même si l’immobilisme entretient l’illusion de la sécurité.

Le crowdfunding immobilier présente un risque (faible) pour une rémunération (forte).
Il serait peut-être temps de tester…

Dites-moi dans les commentaires sous cet article ce que vous pensez du crowdfunding immobilier et comment vous l’évaluez en termes de risque et de rentabilité…