Évolution du marché immobilier : préparez-vous !

Si vous voulez acheter un bien immobilier (pour y faire votre résidence principale ou pour le louer) ou que vous voulez vendre un bien immobilier, vous vous interrogez sûrement sur l’évolution du marché immobilier, vous perdant en conjectures sur une baisse – ou une hausse – éventuelle.
À ce stade, vous écoutez ce qu’en pensent de pseudo experts, à la TV ou sur Internet… dont pas un seul ne raconte la même chose !
Et vous en êtes rendu à jouer aux devinettes !

Alors hausse ou baisse ? Découvrons l’évolution du marché immobilier ?

Je vous propose aujourd’hui de reconsidérer l’évolution du marché immobilier avec une perspective un peu différente, mais qui devrait vous apporter beaucoup plus de clarté sur ce qu’il convient de faire, selon que vous êtes vendeur ou acheteur.

Le marché immobilier est, selon les périodes et les circonstances (que nous allons analyser ensemble !), favorable aux vendeurs ou favorable aux acquéreurs.

Un marché favorable aux vendeurs : 

Lorsque le marché est favorable aux vendeurs, c’est qu’il y a globalement moins de vendeurs que d’acquéreurs. Autrement dit, moins d’offres que de demandes !

En conséquence, les prix augmentent – et les acquéreurs sont prêts à acheter presque n’importe quoi, peu importe l’état.

C’est ce que nous avons vécu après les confinements COVID : le nombre d’acheteurs a considérablement augmenté par rapport à la moyenne habituelle :

• parce que les confinements ont mécaniquement empêché qui que ce soit d’acheter pendant au moins un an (bonjour la frustration !) ; 
• que nombreux étaient les français à vouloir changer de cadre de vie, pour s’installer à la campagne (à titre de résidence principale ou secondaire) ;
• que les taux d’intérêt, bas, facilitaient l’accès au crédit
• que faute de pouvoir dépenser, les français sont ressortis des confinements les poches pleines… d’épargne à investir.

Bien sûr, certains vendeurs, empêchés de vendre pendant 1 ou 2 ans, ont mis leur bien sur le marché dès la sortie du COVID (en profitant de la hausse du marché) – mais sans en renverser la tendance.

Le nombre des acquéreurs et les importantes liquidités à leur disposition ont fait monter les prix.

Un marché favorable aux acquéreurs : 

Lorsque le marché est favorable aux acquéreurs, c’est tout l’inverse : l’offre est plus importante que la demande. Il y a en proportion plus de vendeurs que d’acquéreurs.

C’est ce qui arrive quand :

• Les conditions d’accès au crédit deviennent plus strictes.
  C’est le cas aujourd’hui :
  • que le HCSF a imposé 35% d’endettement au plus grand nombre ; 
  • que le mode de calcul de l’endettement ne tient plus compte du différentiel – mais uniquement des revenus… 
  • que les taux d’intérêts ont remonté de façon considérable.
    Pour rappel, 1% d’intérêt en plus sur le taux du crédit signifie 8 m2 carrés achetés en moins !
  • que l’inflation rogne tous les jours un peu plus de pouvoir d’achat des acquéreurs. 
• Les vendeurs sont « encouragés » à vendre par l’augmentation des normes (l’impossibilité de louer – et bientôt de vendre – pour les logements affublés d’un DPE G) et l’augmentation des taxes : augmentation de la taxe foncière, de la taxe d’habitation (pour ceux qui la payent encore), de la taxe sur les logements vacants…
  Le marché immobilier devenant moins rentable, les propriétaires de biens immobiliers locatifs sont enclins à s’en débarrasser… surtout quand la remontée des taux d’intérêt offre, dans le même temps, des perspectives de placements bien plus lucratifs ailleurs.

Nous sommes donc dans un marché favorable aux acquéreurs… c’est-à-dire baissier.
Les prix de l’immobilier sont orientés à la baisse, les délais des transactions rallongent et seuls les biens correspondant au cœur de la demande partent facilement et sans négociation : les biens entre 2 et 4 pièces, bien situés, refaits, avec un bon DPE.
Pour les autres (les biens atypiques, les trop grands, les mal conçus, les mal isolés), la vente devrait être plus difficile – et aboutir avec une baisse significative du prix du bien.

La baisse du marché immobilier sera cependant plus ou moins forte selon :

• Qu’il existe d’autres possibilités d’investissement rémunérateurs.
  Comme aujourd’hui où la remontée des taux d’intérêt a redoré le blason de certains placements – à commencer par les livrets réglementés et les comptes à terme, sans aucun risque, et pourtant rémunérés à 3 ou 3,5%

Mais la bourse n’est pas en reste… les actions sont pour l’instant stables et bien portantes.
L’existence d’actifs rentables à côté du marché immobilier accélère la baisse.

• Les conditions d’emprunt dont ont bénéficié les propriétaires vendeurs.
  Vous avez emprunté à des taux plus élevés que les taux d’intérêt actuels ? Vous êtes probablement impatient de rembourser votre crédit pour en reprendre un autre, moins cher.
  Mais si vous avez emprunté à un taux extrêmement bas, vous serez plus réticent à « lâcher » ce crédit pas cher… ce qui vous y fera réfléchir à deux fois avant de vendre… et amortira la baisse du marché. Surtout si vous devez racheter derrière. 
• Le montant de la plus-value potentielle réalisée sur le bien à vendre.
  Aussi contre-intuitif que cela puisse paraître, vous serez d’autant plus réticent à négocier que la plus-value potentielle réalisée est importante. Difficile d’envisager de faire une « moins bonne affaire » quand il y a quelques mois seulement vous auriez pu faire une « très bonne affaire » (et une très importante plus-value).
  Il est psychologiquement plus difficile de renoncer à un gain potentiellement important qu’à un gain moyen ou faible. 
• La conjoncture économique générale et le moral du marché. Plus les nouvelles seront anxiogènes (guerre, changements législatifs, récession économique, rumeur de nouveaux impôts…), plus les vendeurs risquent de prendre peur et d’être pressés de vendre. Augmentant ainsi le déséquilibre entre vendeurs et acquéreurs, au profit des acquéreurs qui pourront mieux négocier.
  Si la situation de la France n’est pas des plus brillantes, les conséquences concrètes sur l’économie de notre « crise de la dette et de la croissance » actuelle sont encore peu visibles… peu de faillites d’entreprise, pour l’instant… une augmentation du chômage contenue… autant d’événements qui précipiteraient le mouvement baissier du marché – s’ils devaient se produire.

L’évolution du marché immobilier des mois à venir

Et maintenant ?
Comment ce marché baissier va-t-il évoluer ?

Cela dépend selon moi de deux facteurs clefs :

• Allons-nous être rattrapés par les conséquences de la crise de la dette et de notre croissance en berne ?

Si oui, cela voudra dire une accumulation de signes de récession très concrets : accroissement du chômage, faillites d’entreprise, restriction budgétaire impactant le pouvoir d’achat des français… qui donneront aux vendeurs le signal qu’il faut vendre… vite.

• Si non, la baisse des taux d’intérêt pourrait redonner un peu de pouvoir d’achat aux acquéreurs… donc en augmenter le nombre… donc redonner un peu de pouvoir aux vendeurs.
  Pas suffisamment, je pense, pour revenir à un marché haussier mais suffisamment pour limiter les baisses.

Dans laquelle de ces deux hypothèses croyez-vous aujourd’hui ?
Cela vous donnera la tendance du marché pour les prochains mois ! Disons pour la fin de l’année 2024.

Donnez moi votre vision du marché dans les commentaires de cette vidéo https://www.instagram.com/p/C5sVskjLKBL/
Ou directement en cliquant ici !