4 stratégies gagnantes pour investir dans l’immobilier

Bien sûr, il existe plein de manières différentes d’investir dans l’immobilier. Toutes les stratégies ne correspondent pas à votre situation ou à vos projets. Et toutes ne sont pas rentables de la même façon.
Nous allons découvrir ensemble dans cet article quelles sont les 4 stratégies gagnantes pour investir dans l’immobilier avec un espoir de rentabilité !

Dans cet article, nous allons explorer les 4 stratégies suivantes :

1 – Réaliser une plus value
2 – Se créer une rente à vie
3 – Viser le haut rendement
4 – Optimiser sa fiscalité

1 – Réaliser une plus-value

C’est ce que vous ferez en revendant votre bien plus cher que vous l’avez acheté.Vous pourriez viser une plus value à long terme en misant sur votre résidence principale.

Acheter sa résidence principale a bien sûr des avantages : vous ne payez plus de loyer ; vous pouvez faire les travaux que vous voulez ; vous êtes vraiment chez vous.

Cela a également quelques inconvénients : immobilisation de votre argent ; vous achetez un actif différé dans le temps (tant que votre crédit n’est pas remboursé, votre bien ne vous rapporte rien) ; votre capacité d’emprunt est largement diminuée ; vous avez plus de charges auxquelles faire face qu’en location (taxe foncières et travaux éventuels au fil des années)

Une opération immobilière à long terme sur un bien qui ne génère pas de revenus n’est pas toujours aussi rentable qu’on peut l’imaginer.
Car il ne faudra pas faire l’erreur commune d’oublier de déduire de votre plus-value apparente, le coût de votre crédit ainsi que l’inflation.

Choisir la plus-value en effectuant une opération d’achat/revente sera une stratégie bien plus court terme…. et bien plus rentable.

L’idéal dans ce cas là sera d’acheter un bien, d’en effectuer les quelques rafraîchissements et d’y vivre un ou deux ans avant de le revendre

Deux avantages à faire cela : l’obtention du crédit est bien plus simple quand il s’agit d’une résidence principale et la plus-value est rapide et sans imposition.

Alors pourquoi cette stratégie est intéressante ? Parce que le bien que vous allez acheter n’a pas forcément besoin d’être rénover du sol au plafond pour prendre de la valeur !

Dans ce genre d’opération, le coût des travaux de rafraichissement d’un bien « dans son jus » peuvent faire peur mais la plupart du temps, le prix de revente dépasse le prix d’achat + le coût des travaux (tout en vous laissant une plus-value)

Principal défaut de cette stratégie : elle n’est pas reproductible à l’infinie.

Vous ne pourrez pas enchaîner les opérations de ce genre en tant que particulier.
En effet, à grande échelle, ça s’appelle être marchand de biens et c’est un métier !

Sachez qu’en tant que particulier, l’administration fiscale tolère ce genre d’opération d’achat/revente pour un particulier tous les 3 ou 4 ans.

2 – Se créer une rente à vie

L’immobilier, ça n’est pas que de la résidence (principale ou secondaire). Ce peut également être un investissement locatif qui se paye tout seul et qui vous rapporte tous les mois des revenus supplémentaires : c’est ce que l’on appelle une rente.

Nous parlons ici de la mise en location nue, location classique à une personne, un couple ou une famille. Des locataires qui s’installeront pour 3, 6 ou 9 ans dans votre bien et qui vous verserons chaque mois le loyer.

C’est souvent le mode d’exploitation choisi par les personnes qui n’ont pas beaucoup de temps à accorder à leur bien, qui ne veulent pas avoir à gérer des changements de locataires tous les 36 du mois mais qui souhaitent quand même toucher des revenus complémentaires à leur salaire.

Mais j’attire votre attention sur LA RÈGLE D’OR de cette stratégie :

Vos entrées (les loyers perçus) devront TOUJOURS être supérieures à vos sorties avant impôts (toutes vos charges).
En d’autres termes : tout ce que coûte le bien doit être payé par les loyers.

Si ça n’est pas le cas, vous payez de votre poche un bien qui devrait vous rapporter de l’argent : vous êtes loin de la rente !

Voici quelques conseils pour respecter cette règle d’or :

Emprunter sur un temps maximum
Augmenter vos apport
Négocier le prix d’achat
Investir dans une autre ville si le prix du m2 est trop important
Choisir un autre mode d’exploitation (location saisonnière, colocation, location professionnelle) pour votre bien.

3 – Viser le haut rendement

Encore plus avantageux financièrement, la stratégie à haut rendement pourra vous mener à toucher un vrai salaire. Il ne s’agira plus ici d’avoir des revenus complémentaires mais bien un vrai salaire qui vous permettra, si vous en avez le souhait, de quitter votre job !

Évidemment, qui dit plus rentable (entre 8% et 12% en moyenne) dit aussi plus prenant en temps. On reste tout de même loin d’un 35h mais les modes d’exploitation à haut rendement demanderont plus de temps de gestion qu’une location classique.

Parmi ces modes d’exploitation se trouvent :

La location courte durée (vous louez à la nuit, au week-end, à la semaine votre bien donc vous avez plus d’un locataire par mois dont il faut s’occuper)
La colocation (très rentable mais avec un turnover de locataires plus fréquent – en général tous les ans)
Les immeubles de rapport (IDR) : plus de surfaces, plus d’appartements donc un moyen de diversifier les modes d’exploitations mais aussi de multiplier la gestion
La location professionnelle

Les principaux avantages de la stratégie à haut rendement seront donc :

Une rentabilité entre 8% et 12% par an
Un respect de la règle d’or vu dans la deuxième stratégie de cet article
Une réelle occasion de toucher une rente qui remplacerait votre salaire actuelle (ou viendrait la doubler)

L’inconvénient principal ? Le temps à consacrer à la gestion du bien et des locataires.

Vous retrouverez toutes les informations sur les avantages et inconvénients de chacun de ces modes d’exploitation, et sur toutes les astuces d’une bonne colocation ou d’une bonne location courte durée, dans “Investir dans l’immobilier pour devenir rentier” (https://amzn.to/36i4tKj).

4 – Optimiser sa fiscalité

Il ne s’agira en aucun cas dans cette stratégie de partir dans des solutions bancales ou illégales.

Il est cependant important de souligner qu’en vous intéressant à l’investissement immobilier, vous ne pourrez échapper au sujet de la fiscalité. Il est donc intéressant d’être formé sur les différentes manières d’optimiser votre fiscalité en tant qu’investisseur(se). Ainsi vous pourriez être intéressé par :

Les différents programmes de défiscalisation dont on nous parle souvent (pas à adapter à tout le monde mais utiles à certains)
Les avantages fiscaux de tel ou tel investissement : le déficit foncier pour la location nue, l’amortissement pour la location meublée .. etc

Autant de sujets sur lesquels je vous invite à vous renseigner pour mieux comprendre quelle stratégie vous correspond le mieux.

Cet article est extrait de mon livre « Investir dans l’Immobilier pour devenir Rentier » paru aux Éditions Eyrolles que vous pouvez vous procurer en suivant ce lien : https://amzn.to/36i4tKj

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