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Article, Immobilier, Investir dans l'immobilier, Investissements, Populaires

4 stratégies gagnantes pour investir dans l’immobilier 

4 stratégies gagnantes pour investir dans l'immobilier

Bien sûr, il existe plein de manières différentes d’investir dans l’immobilier. Toutes les stratégies ne correspondent pas à votre situation ou à vos projets. Et toutes ne sont pas rentables de la même façon.
Nous allons découvrir ensemble dans cet article quelles sont les 4 stratégies gagnantes pour investir dans l’immobilier avec un espoir de rentabilité !

Dans cet article, nous allons explorer les 4 stratégies suivantes  : 

1 – Réaliser une plus value
2 – Se créer une rente à vie
3 – Viser le haut rendement
4 – Optimiser sa fiscalité

1 – Réaliser une  plus-value 

C’est ce que vous ferez en revendant votre bien plus cher que vous l’avez acheté.Vous pourriez viser une plus value à long terme en misant sur votre résidence principale.

Acheter sa résidence principale a bien sûr des avantages : vous ne payez plus de loyer ;  vous pouvez faire les travaux que vous voulez ; vous êtes vraiment chez vous.

Cela a également quelques inconvénients : immobilisation de votre argent ; vous achetez un actif différé dans le temps (tant que votre crédit n’est pas remboursé, votre bien ne vous rapporte rien) ; votre capacité d’emprunt est largement diminuée ; vous avez plus de charges auxquelles faire face qu’en location (taxe foncières et travaux éventuels au fil des années)

Une opération immobilière à long terme sur un bien qui ne génère pas de revenus n’est pas toujours aussi rentable qu’on peut l’imaginer.
Car il ne faudra pas faire l’erreur commune d’oublier de déduire de votre plus-value apparente, le coût de votre crédit ainsi que l’inflation. 

Choisir la plus-value en effectuant une opération d’achat/revente sera une stratégie bien plus court terme…. et bien plus rentable.

L’idéal dans ce cas là sera d’acheter un bien, d’en effectuer les quelques rafraîchissements et d’y vivre un ou deux ans avant de le revendre 

Deux avantages à faire cela : l’obtention du crédit est bien plus simple quand il s’agit d’une résidence principale et la plus-value est rapide et sans imposition. 

Alors pourquoi cette stratégie est intéressante ? Parce que le bien que vous allez acheter n’a pas forcément besoin d’être rénover du sol au plafond pour prendre de la valeur ! 

Dans ce genre d’opération, le coût des travaux de rafraichissement d’un bien « dans son jus » peuvent faire peur mais la plupart du temps, le prix de revente dépasse le prix d’achat + le coût des travaux (tout en vous laissant une plus-value)

Principal défaut de cette stratégie : elle n’est pas reproductible à l’infinie. 

Vous ne pourrez pas enchaîner les opérations de ce genre en tant que particulier.
En effet, à grande échelle, ça s’appelle être marchand de biens et c’est un métier ! 

Sachez qu’en tant que particulier, l’administration fiscale tolère ce genre d’opération d’achat/revente pour un particulier tous les 3 ou 4 ans. 

2 – Se créer une rente à vie 

L’immobilier, ça n’est pas que de la résidence (principale ou secondaire). Ce peut également être un investissement locatif qui se paye tout seul et qui vous rapporte tous les mois des revenus supplémentaires : c’est ce que l’on appelle une rente. 

Nous parlons ici de la mise en location nue, location classique à une personne, un couple ou une famille. Des locataires qui s’installeront pour 3, 6 ou 9 ans dans votre bien et qui vous verserons chaque mois le loyer. 

C’est souvent le mode d’exploitation choisi par les personnes qui n’ont pas beaucoup de temps à accorder à leur bien, qui ne veulent pas avoir à gérer des changements de locataires tous les 36 du mois mais qui souhaitent quand même toucher des revenus complémentaires à leur salaire. 

Mais j’attire votre attention sur LA RÈGLE D’OR de cette stratégie : 

Vos entrées (les loyers perçus) devront TOUJOURS être supérieures à vos sorties avant impôts (toutes vos charges).
En d’autres termes : tout ce que coûte le bien doit être payé par les loyers.

Si ça n’est pas le cas, vous payez de votre poche un bien qui devrait vous rapporter de l’argent : vous êtes loin de la rente ! 

Voici quelques conseils pour respecter cette règle d’or : 

  • Emprunter sur un temps maximum 
  • Augmenter vos apport 
  • Négocier le prix d’achat
  • Investir dans une autre ville si le prix du m2 est trop important
  • Choisir un autre mode d’exploitation (location saisonnière, colocation, location professionnelle) pour votre bien. 

3 – Viser le haut rendement 

 

Encore plus avantageux financièrement, la stratégie à haut rendement pourra vous mener à toucher un vrai salaire. Il ne s’agira plus ici d’avoir des revenus complémentaires mais bien un vrai salaire qui vous permettra, si vous en avez le souhait, de quitter votre job ! 

Évidemment, qui dit plus rentable (entre 8% et 12% en moyenne) dit aussi plus prenant en temps. On reste tout de même loin d’un 35h mais les modes d’exploitation à haut rendement demanderont plus de temps de gestion qu’une location classique. 

Parmi ces modes d’exploitation se trouvent : 

  • La location courte durée (vous louez à la nuit, au week-end, à la semaine votre bien donc vous avez plus d’un locataire par mois dont il faut s’occuper)
  • La colocation (très rentable mais avec un turnover de locataires plus fréquent – en général tous les ans) 
  • Les immeubles de rapport (IDR) : plus de surfaces, plus d’appartements donc un moyen de diversifier les modes d’exploitations mais aussi de multiplier la gestion
  • La location professionnelle 

Les principaux avantages de la stratégie à haut rendement seront donc : 

  • Une rentabilité entre 8% et 12% par an 
  • Un respect de la règle d’or vu dans la deuxième stratégie de cet article
  • Une réelle occasion de toucher une rente qui remplacerait votre salaire actuelle (ou viendrait la doubler)

L’inconvénient principal ? Le temps à consacrer à la gestion du bien et des locataires. 

Vous retrouverez toutes les informations sur les avantages et inconvénients de chacun de ces modes d’exploitation, et sur toutes les astuces d’une bonne colocation ou d’une bonne location courte durée, dans “Investir dans l’immobilier pour devenir rentier” (https://amzn.to/36i4tKj).

4 – Optimiser sa fiscalité

 

Il ne s’agira en aucun cas dans cette stratégie de partir dans des solutions bancales ou illégales. 

Il est cependant important de souligner qu’en vous intéressant à l’investissement immobilier, vous ne pourrez échapper au sujet de la fiscalité. Il est donc intéressant d’être formé sur les différentes manières d’optimiser votre fiscalité en tant qu’investisseur(se). Ainsi vous pourriez être intéressé par : 

  • Les différents programmes de défiscalisation dont on nous parle souvent (pas à adapter à tout le monde mais utiles à certains)
  • Les avantages fiscaux de tel ou tel investissement : le déficit foncier pour la location nue, l’amortissement pour la location meublée .. etc 

Autant de sujets sur lesquels je vous invite à vous renseigner pour mieux comprendre quelle stratégie vous correspond le mieux.

Cet article est extrait de mon livre « Investir dans l’Immobilier pour devenir Rentier » paru aux Éditions Eyrolles que vous pouvez vous procurer en suivant ce lien : https://amzn.to/36i4tKj 

Cet article vous a plu ? Dites le moi en commentaire 😃

juin 2, 2022/par Justine
4 réponses
  1. Kévin
    Kévin dit :
    octobre 9, 2022 à 11:00 am

    J’ai fais mon premier investissement immobilier cette année. C’est comme commencer un nouveau sport : ça fait peur, mais une fois qu’on s’est lancé, cela donne envie d’aller plus loin. 🙂

    Répondre
    • Justine
      Justine dit :
      juillet 5, 2023 à 8:32 am

      Félicitations Kévin ! Vaincre sa peur et passer à l’action c’est le meilleur moyen d’élargir sa zone de confort !

      Répondre
  2. Kévin M.
    Kévin M. dit :
    novembre 3, 2022 à 8:13 am

    A titre personnel, j’ai réalisé mon premier investissement en 2022. Un T2 de 51m² acheté à 51000€ et actuellement en travaux. Je compte le louer à 600€ et profiter d’un cashflow de 160€ par mois après le différé.

    J’avoue qu’avant de me lancer, cela me paraissait énorme. Quand on voit les chiffres en jeu, les risques, la durée du prêt et l’engagement dans ce projet, il y a de quoi être effrayé. Mais une fois les travaux commencés, j’ai commencé à prendre goût à cette activité et j’ai déjà mon deuxième investissement dans le viseur. 😊

    Répondre
    • Justine
      Justine dit :
      juillet 5, 2023 à 8:32 am

      Excellent ! Je vous félicite 🙂

      Répondre

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Une abonnée m’a écrit hier :
« C’est rar Une abonnée m’a écrit hier :
« C’est rare que l’investissement locatif ne coûte rien au propriétaire. Y’a la taxe foncière, l’entretien, les impôts... »

Et elle a raison.
👉 Si tu fais de la location nue classique en 2025 avec un crédit à 3,5%, t’as une rentabilité sera désastreuse…
Tes loyers rembourseront à peine l’emprunt.
Et tu devras sortir de ta poche pour les charges (notamment de copro), l’assurance, les frais de gestion, les petits travaux ponctuels, taxe foncière

❌ Mais ça n’est pas parce que la stratégie de location nue ne rapporte pas assez d’argent que l’immobilier est mort…

✅ Ce que tu dois viser aujourd’hui, c’est le haut rendement :Colocation, location courte durée, immeuble de rapport…

🎯 Avec UNE RÈGLE D’OR : que tes entrées d’argent couvrent tes sorties :
- Le remboursement du crédit
- La taxe foncière
- L’entretien du bien
- Les charges (dont celle de copro)
- L’assurance
- La gestion du bien si tu la délègue (à une conciergerie par exemple) 
- Internet / eau / électricité … 
👉🏼 Et après tout ça… l’idéal est même de dégager un cashflow positif 

Mais pour tout ça, il faut calculer ta rentabilité avant d’acheter !
💸 Parce qu’en 2025 c’est ce genre d’immobilier locatif qui te rend libre
Tu veux apprendre à faire de l’immobilier qui rapporte vraiment ? 

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👉🏼 Option 1 : Bosser pendant 40 ans, achet 👉🏼 Option 1 : 

Bosser pendant 40 ans, acheter ta résidence principale, la rembourser pendant 25 ans…
Et finir avec une maison payée mais une retraite de l’État insuffisante pour profiter de tes vieux jours.

👉🏼 Option 2 : 
Investir dans de l’immobilier locatif dès maintenant.
Laisser les loyers rembourser tes crédits.
Augmenter tes revenus, ton patrimoine, ta liberté.
Et choisir si tu veux bosser… ou pas.
Choisir le moment de ta retraite. Et surtout, choisir ta vie.

💬Dis-moi l’option que tu préfères dans les commentaires 👇🏻
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Êtes-vous anti-fragile ? 
Comment construire v Êtes-vous anti-fragile ? 

Comment construire votre indépendance et agir sur : 

👉🏼 vos sources de revenus
👉🏼 votre autonomie professionnelle
👉🏼 votre cadre de vie
La réponse dans mon nouvel épisode de podcast 🎙️

💬 Écrivez LIBRE dans les commentaires pour l’écouter dès maintenant sur votre plateforme de podcast préférée 🎁
#libertéfinancière #gestionfinancière #éducationfinancière #investir
💰 Gérer ses comptes, ce n’est pas juste ne p 💰 Gérer ses comptes, ce n’est pas juste ne pas être à découvert.
C’est savoir répartir intelligemment l’argent que l’on gagne :

70 % pour vivre aujourd’hui (logement, nourriture, loisirs…etc) 
30 % pour préparer l’avenir

Et dans ces 30 % :
👉🏼 20 % pour investir
👉🏼 10 % pour te former, apprendre, évoluer


‼️ Si tu n’arrives pas à tenir cette répartition, demande-toi une chose : est-ce que c’est parce que tu ne gagnes pas assez ou parce que tu dépenses trop ? 
💬 Dis-moi dans les commentaires comment tu répartis tes revenus aujourd’hui 👇🏻

#libertéfinancière #éducationfinancière #gestionfinancière  #devenirlibre #devenirriche #économiser #bugdet #money
Je sais que pour beaucoup de gens, préparer la re Je sais que pour beaucoup de gens, préparer la retraite à 25 ans est difficile…

🏃‍♀️🚀 On est dans le cœur de l’action, notre vie d’adulte commence à peine et il faudrait déjà penser à nos vieux jours… déprimant 😵

Et pourtant les chiffres sont là…

💰 Disons que vous voudriez avoir de côté 250 000 euros de côté le jour où vous prenez votre retraite

👦🏻 Si vous commencez à 25 ans, c’est 85 euros que vous aurez besoin de placer à 8% chaque mois pour obtenir cette somme

👴🏼 Si vous attendez d’avoir 50 ans, c’est 830 euros placés à 8% qu’il faudra sortir chaque mois pour détenir ces 250 000 euros

Voilà le prix à payer pour ne pas vouloir s’occuper de sa retraite le plus tôt possible 🤯
👀 Êtes-vous sûr(e) de ne pas vouloir commencer dès maintenant ?

💬 Écrivez HEBDO dans les commentaires pour recevoir chaque dimanche à 10h un mail qui vous parle d’argent, d’investissements et de Liberté Financière 🎁

#libertéfinancière #éducationfinancière #retraite #devenirlibre #devenirriche #économiser #bugdet #money
J’ai décidé de devenir riche pour ne plus avoi J’ai décidé de devenir riche pour ne plus avoir à choisir entre la sécurité et la liberté.

Pour ne plus dépendre d’un patron, d’un État ou d’un système fragile.
Pour pouvoir dire non.
Pour pouvoir dire oui.
Pour pouvoir contribuer.

SI j’ai décidé de devenir riche c’est surtout pour :

👉🏼 Ne plus avoir à compter
👉🏼 Ne plus avoir besoin d’un prêt pour remplacer ma vieille voiture
👉🏼 Que mon argent ne dépende plus de mon temps de travail
👉🏼 Ne plus m’inquiéter pour ma retraite 
👉🏼 Avoir le luxe de financer tous mes projets professionnels ou caritatifs 

Parce que l’argent n’achète pas le bonheur, mais il achète la paix, le temps, les options, et le pouvoir d’agir.
C’est ce qu’on appelle la Liberté Financière et je t’en parle tous les jours sur ce compte 

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#libertéfinancière #gestionfinancière #éducationfinancière #investir #devenirriche #investissements
Est-ce que tout le monde peut devenir riche ? 🤑 Est-ce que tout le monde peut devenir riche ? 🤑
❌ La réponse est non
Mais pas pour la raison que vous imaginez 🙃

Tout le monde ne pas peut devenir riche parce que cela demande : 
👉🏼 de le vouloir (pas étonnant me direz vous)
👉🏼 de sortir de sa zone de confort et de prendre des risques (en investissant, en acceptant l’éventualité de perdre de l’argent) 
👉🏼 d’y consacrer du temps et de l’énergie (on ne devient pas riche en 3 mois contrairement à ce que certains veulent vous faire croire)
👉🏼 de persévérer, de ne pas lâcher 

La vérité c’est que beaucoup de gens préfèrent encore se plaindre plutôt que d’agir

Je ne leur jette pas la pierre mais je leur dit que s’ils veulent passer de « j’aimerais rien » à « je vais le faire »… ils doivent lire mon mail hebdo de demain 😜

💬 Écris HEBDO dans les commentaires pour le recevoir dans ta boite mail à 10h demain 🎁

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Comment les français espèrent devenir très rich Comment les français espèrent devenir très riches : 

🏠 En investissant dans l’immobilier
💪🏻 En travaillant beaucoup
🎰 En jouant au loto
👴🏼👵🏻 En héritant
📱 En devenant influenceurs
💰 En investissant en Bourse
₿ En investissant dans les cryptos
💍 En épousant « une personne riche »
💸 En créant une entreprise
🤩 En devenant célèbre

💬 Et toi, comment espères-tu devenir riche ? Dis le moi dans les commentaires 👇🏻

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💬 Si toi aussi tu veux que les choses changent, 💬 Si toi aussi tu veux que les choses changent, écris HEBDO dans les commentaires et reçois chaque dimanche un mail qui parle d’Argent, d’Investissements et de Liberté Financière 🎁

C’est maintenant que ton avenir financier se transforme 🚀

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Nathalie CARIOU
Coach en intelligence financière | Finances personnelles, entrepreneuriat, immobilier
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