Immobilier : dénicher une bonne affaire

Vous suivez probablement de près ou de loin l’actualité… et vous avez entendu dire que les temps sont durs pour l’immobilier :

👉 Les vendeurs hésitent à vendre à prix cassé, d’autant qu’ils ont souscrit avec des crédits pas chers.
👉 Les acquéreurs ont vu leur pouvoir d’achat immobilier baisser du fait de la hausse des taux – et des règles plus strictes du HCSF.

Conclusion : l’offre ne rencontre plus la demande ; le marché est figé ; les prix ne baissent pas vraiment.

Pourtant ceux qui voudraient bien acheter sont nombreux… mais ils ne trouvent pas la « bonne affaire » qui leur permettrait d’acheter dans la mesure de leurs moyens.
Mais aussi – parce que je m’adresse toujours en priorité aux investisseurs – qui leur offrira une rentabilité suffisante pour avoir envie d’investir, compensera la hausse de certaines taxes et impôts (taxe foncière ou taxe d’habitation), permettra de financer de nécessaires travaux énergétiques.

Et pourtant… les bonnes affaires sont là, il suffit parfois de savoir les détecter.

Voici donc 5 indices qui devraient vous aider à dénicher une bonne affaire :

Une bonne affaire est là depuis longtemps

Cela fait longtemps que vous voyez la même annonce en agence ou sur internet.
Il se peut même que l’annonce ait disparu et réapparu quelques mois plus tard.
Toujours la même – et parfois au même prix.
Le vendeur aussi sait qu’il faut éviter l’effet d’usure… et supprimer une annonce pour la remettre ensuite peut être bénéfique !

Comment savoir qu’une annonce est ancienne ? Les agrégateurs immobiliers tels que moteurimmo.fr indiquent le nombre de mois écoulés depuis la parution de l’annonce.

Une bonne affaire a un prix en baisse

Un prix qui baisse est un signe évident d’un bien qui ne trouve pas preneur. Souvent parce que le prix est au-dessus du marché. Il se peut qu’il le soit encore au moment où l’annonce croisera votre chemin. Mais c’est dans tous les cas un indice que le vendeur est maintenant prêt à bouger.
Le site Castorus sera votre meilleur allié pour connaître l’historique de l’évolution du prix d’une annonce.

Une bonne affaire Urgente : la succession

Il y a aussi les vendeurs pressés, qui voudront vendre vite et seront donc plus enclins à fixer le bon prix pour que la maison ou l’appartement se vende.
C’est le cas pour les successions.
Une succession doit être « soldée » vis-à-vis de l’administration fiscale en 6 mois maximum. Le temps de sortir des premiers moments de sidération souvent liés au décès d’un proche, les 6 mois sont presque passés !

Et il faut vendre… en particulier si le bien vendu doit servir à régler tout ou partie des frais de succession.
Savoir se positionner sur une succession, ce n’est pas profiter de la douleur des autres (si le prix que vous proposez reste décent). Mais leur donner l’occasion de se défaire d’un bien qui leur permettra de tourner la page.

Une bonne affaire grâce à la fin d’un prêt relais

Vous souscrirez un prêt relais si vous achetez un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent.
Ça arrive ! Il est parfois difficile d’anticiper les temps de vente et de commercialisation des biens.
Et rares sont les vendeurs qui ont envie de déménager deux fois : une fois pour sortir du bien vendu et une seconde fois une fois le nouveau bien acheté !
Comme son nom l’indique, le prêt fait relais entre le nouveau crédit qui vous permet de financer le nouveau bien et l’ancien crédit que vous n’avez pas encore soldé, faute d’avoir vendu l’ancien bien.

Il va sans dire qu’un crédit relais coûte cher et qu’il est limité dans le temps : un ou deux ans en cas de renouvellement. A la fin de cette période, vous devrez impérativement rembourser votre crédit sur le bien vendu – que vous ayez ou non trouvé un acquéreur !

L’ex propriétaire du bien que vous voulez acheter a donc l’obligation de vendre en un ou deux ans – faute de déboires financiers que je ne veux même pas envisager ici !!

À vous de savoir lui proposer le tarif adéquat pour que la vente se fasse.

Une bonne affaire a « Quelques travaux à prévoir »

Vous avez peut être déjà vu ce genre de titre sur des annonces ou des pancartes immobilières : « quelques travaux de rafraichissement à prévoir »… qui cache parfois une maison à refaire de fond en comble.

Quoi qu’il en soit, les acquéreurs « fainéants » n’aiment pas les travaux… cela retarde l’entrée dans les lieux ; il faut trouver le temps de s’en occuper – et tout le monde ne se sent pas la compétence de trouver et gérer les artisans nécessaires.
En tant qu’investisseur averti et courageux, vous avez envie de faire une bonne affaire – et êtes prêt (e) à en payer le prix en terme de temps investi.
Donc vous saurez passer le temps nécessaire pour gérer vos travaux…

Mais les travaux sont une merveilleuse entrée en matière pour une négociation, facilitée encore par le fait que les acquéreurs d’un bien avec travaux sont souvent moins nombreux.
Petit secret : même s’il est toujours difficile d’estimer le coût des travaux (surtout quand il faut faire vite), il est rare que la valeur rénovée d’un bien soit inférieure à sa valeur avant rénovation, augmentée du coût des travaux.

Conclusion : en prenant un bien avec travaux, vous vous donnez les moyens de faire une plus-value intéressante à la revente.
Néanmoins, comprenons-nous bien : ces indices vous indiquent la voie pour savoir où vous allez pouvoir négocier. Mais l’annonce ne ressortira peut-être pas directement comme « moins chère que le marché. » . Il se peut même qu’elle soit toujours très nettement « hors de prix » (par rapport au marché, à votre budget ou à la rentabilité souhaitée) quand elle croisera votre route.

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Aucune bonne affaire n’apparaitra spontanément dans votre vie… ce sera toujours à vous de la créer… en négociant le prix.
Ce qui sera possible dans les 5 cas listés ci-dessus – ou pas !

Certains vendeurs ne descendent jamais leur prix… heureusement qu’il n’y a pas qu’une seule fontaine à Rome ; ni un seul bien à vendre sur votre territoire de recherche.

Y-a-t-il d’autres indices qu’une bonne affaire est possible ?
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Excellent week end de Pâques
Nathalie Cariou